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律师随笔

如何认定一房二卖中合同效力?

2019-04-15

问:如何认定一房二卖中合同效力?

答:当事人未办理登记手续的,所有权未发生转移,但不能以此认定买卖合同无效。

规则解析:

未经所有权变更登记的房屋买卖,买房不能取得所有权,这种后果不是买卖合同无效的法律后果,而是未办理所有权变更登记手续造成的。

相关案情简介:

20104月,何某在县城新开发区以15万购买了一套商品房。刚装修完毕,此地段房屋价格上涨,何某便以19万元卖给郑某,双方签订了书面合同,郑某交付房款后搬进新房居住,但未办理房屋登记过户手续,20118月,何某又见房价上涨,遂以27万元的价格将该房屋出卖给徐某,双方到房管部门办理了房屋登记过户手续。此后,何某将19万元现金退给郑某,并要求郑某退房。郑某认为已签订了房屋买卖合同,且交清房款已人房居住,享有该房的所有权和使用权,拒不退房。双方为此争执不休,何某遂一纸诉状递到法院,要求判令郑某退房,确认徐某应该享有房屋所有权。

分析思路:

未经所有权变更登记的房屋买卖,买房不能取得所有权,这种后果不是买卖合同无效的法律后果,而是未办理所有权变更登记手续造成的。本案应认定郑某不能取得房屋所有权,必须退房;何某应承担违约责任,徐某应该享有房屋所有权。

《城市私有房屋管理条例》第9条规定买卖城市私有房屋,卖方须持房屋所有权证和身份证明,买方须持购买房屋证明信和身份证明,到房屋所在地房管机关办理手续。任何单位和个人都不得私买私卖城市私有房屋。严禁以城市私有房屋进行投机倒把活动。私有住房转让,是指将个人拥有的房屋转让他人的行为,是房屋所有权人处分其财产的行为。按照以上规定,城市私有房屋的买卖必须经房屋所在地房管机关同意,即到房管机关办理房屋所有权变更登记手续。未办理房屋所有权变更登记手续买方不能取得房屋的所有权。在本案中,何某和郑某只签订了买卖合同,而没有办理房屋所有权变更登记手续,因此不发生房屋所有权的转移,郑某无权享有房屋所有权。

当事人未办理登记手续的,所有权未发生转移,但不能以此认定买卖合同无效。从《城市私有房屋管理条例》的规定看,所有权变更登记手续仅是房屋所有权转移的必要程序,而不是买卖合同是否有效的条件。该条例第7条规定,办理城市私有房屋所有权登记或转移、变更手续时,购买的房屋,须提交原房屋所有权证、买卖合同和契证。显然,有效的买卖合同是所有权登记的根据之一,是办理所有权登记手续的证件,所有权登记手续并非合同有效的条件。所以何某和郑某之间的合同有效。

最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第85条规定财产所有权合法转移后,一方翻悔,不予支持。财产所有权尚未按协议转移,一方翻悔并无正当理由,协议又能够履行,应当继续履行;如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任。这说明财产所有权的转移与否,并不决定合同效力的有无。本案如果认定何某和郑某之间的合同无效,那么即使何某未将房屋又卖给徐某,郑某也无权请求何某办理产权过户以履行合同,何某也无须承担违约责任,因为违约责任是以合同的有效成立为前提的。显然,认定未办理所有权登记的合同无效,不利于保护房屋买受人的利益。相反,认定何某与郑某的合同有效,郑某有权请求何某履行合同,协助办理过户登记手续。但因为何某已将房屋卖给徐某且已经办理了房屋过户手续何某已不能履行合同,双方应解除合同。因是何某致使合同不能履行的,何某属于违约,应当承担违约责任,赔偿郑某的损失。

综上所述,本案何某与郑某的房屋买卖合同有效,但因未办理房屋所有权变更登记手续,郑某无权取得该房屋所有权,必须退房。何某应当承担违约责任,退还郑某的购房款,并赔偿郑某的损失。本案徐某享有该房屋所有权


来源:《房屋买卖合同纠纷裁判思路与裁判规则》王林清 郭燕枝 杨心忠著


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